Properti Investasi
Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan
atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak
untuk:
(a) digunakan
dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif
(b) dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan dan dicatat sebagai properti
investasi jika, dan hanya jika, properti tersebut tidak bertentangan dengan
definisi properti investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar. Alternatif
pengklasifikasian ini dimungkinkan untuk dilakukan bagi setiap properti secara
individual (property by property basis). Namun demikian, sekali alternatif pengklasifikasian ini dipilih
untuk satu hak atas properti tertentu yang dikuasai dengan cara sewa operasi,
maka semua properti yang telah diklasifikasikan sebagai properti investasi
harus dicatat dengan menggunakan model nilai wajar.
Berikut adalah
contoh properti investasi:
(a) tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai
dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari;
(b) tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan
belum ditentukan.
(c) bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh
entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu
atau lebih sewa operasi;
(d) bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan
kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
(e) properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di
masa depan digunakan sebagai properti investasi.
Beberapa properti terdiri atas bagian
yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai dan bagian
lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau
untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Jika
bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah maka entitas harus
mencatatnya secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara
terpisah, maka properti ini masuk sebagai properti investasi hanya jika suatu
bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang atau jasa
atau untuk tujuan administratif jumlahnya tidak signifikan.
Pengakuan
Properti investasi diakui sebagai aset jika
dan hanya jika:
(a) besar
kemungkinan manfaat ekonomik di masa depan dari aset yang tergolong properti
investasi akan mengalir ke dalam entitas; dan
(b) biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal.
Pengukuran
pada Saat Pengakuan Awal
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya
transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut.
Biaya
perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan
diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa
pembiayaan seperti diatur dalam PSAK 30 (revisi 2011): Sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah mana yang lebih
rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum
Suatu
entitas dapat:
(a) memilih apakah model nilai wajar atau model
biaya untuk seluruh properti investasi yang menjadi agunan liabilitas yang
menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau
imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi; dan
(b)
memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti
investasi lain, tanpa memerhatikan pilihan sebagaimana dimaksud dalam huruf
(a).
Model Nilai
Wajar
Setelah
pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur
seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar.
Keuntungan
atau kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi
diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya.
Nilai wajar properti investasi
merupakan harga yang mana properti dapat dipertukarkan antara pihak-pihak yang
memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar.
Nilai wajar tidak mencakup estimasi kenaikan atau penurunan harga karena
kondisi atau keadaan khusus seperti pembiayaan yang umum, perjanjian penjualan
dan penyewaan kembali, kondisi khusus atau konsesi yang diberikan oleh pihak
yang terkait dengan penjualan.
Nilai wajar properti investasi
mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan
dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan keyakinan
pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai
asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat
kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga
mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran rental dan arus ke luar
lainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan properti tersebut. Sebagian
arus kas ke luar tersebut dicerminkan dalam liabilitas, sementara arus kas ke
luar lainnya tidak diakui dalam laporan keuangan sampai dengan tanggal tertentu.
Definisi
nilai wajar mengacu pada "pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki
pengetahuan memadai." Pada konteks ini, "memiliki pengetahuan
memadai" artinya bahwa keduanya baik pembeli maupun penjual yang saling
berkeinginan, memiliki informasi yang memadai (layak) tentang sifat dan karakteristik
dari properti investasi tersebut, kegunaan aktual serta potensinya, dan kondisi
pasar pada tanggal pelaporan.
Nilai wajar properti investasi tidak
mencerminkan pengeluaran modal di masa depan yang akan digunakan untuk
meningkatkan kapasitas atau memperbaiki properti dan tidak mencerminkan manfaat
masa depan terkait dari pengeluaran masa depan tersebut.
Ketidakmampuan Menetapkan Nilai Wajar
yang Andal
Ada anggapan yang sulit dibantah bahwa entitas dapat menentukan nilai
wajar properti investasi secara andal atas dasar berkelanjutan. Namun demikian
dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika
suatu entitas pertama kali memperoleh properti investasi (atau ketika properti
yang ada pertama kali menjadi properti investasi karena perubahan penggunaan)
bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal atas
dasar berkelanjutan.
Hal ini timbul jika, dan hanya jika, transaksi pasar serupa jarang
terjadi dan alternatif estimasi andal nilai wajar (misalnya, berdasarkan proyeksi
arus kas diskontoan) tidak tersedia. jika entitas menentukan bahwa nilai wajar
properti investasi dalam proses pembangunan tidak dapat ditentukan secara andal
tetapi mengharapkan nilai wajar properti tersebut dapat ditentukan secara andal
saat pembangunan selesai, maka properti tersebut diukur dengan cara properti
investasi dalam proses pembangunan diukur berdasarkan biaya perolehan sampai
nilai wajarnya dapat ditentukan secara andal atau sampai pembangunannya selesai
(mana yang lebih dahulu).
Jika entitas menetukan bahwa nilai wajar dari properti investasi
(selain properti investasi dalam proses pembangunan) tidak dapat ditentukan
secara andal pada dasar berkelanjutan, entitas mengukur properti investasi
tersebut menggunakan model biaya sesuai PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetap. Nilai residu dari properti investasi
diasumsikan nol. Entitas menerapkan PSAK 16 (revisi 2011) hingga pelepasan
properti investasi tersebut.
Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi berdasarkan
nilai wajar, maka entitas melanjutkan pengukuran properti tersebut berdasarkan
nilai wajar hingga pelepasan (atau sampai properti menjadi properti yang
digunakan sendiri atau sampai entitas mulai mengembangkan properti tersebut dan
kemudian menjualnya dalam kegiatan normal usaha) bahkan jika transaksi pasar
yang sejenis menjadi jarang terjadi dan harga pasar menjadi tidak banyak
tersedia.
Model Biaya
Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur
seluruh properti investasinya sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam PSAK 16
(revisi 2011): Aset Tetap. Sedangkan jika
properti investasi tersebut memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau
termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk
dijual) sesuai dengan PSAK 58 (revisi 2009): Aset Tidak Lancar yang
Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan. Properti investasi yang memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau
termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk
dijual) diukur sesuai dengan PSAK 58 (revisi 2009).
Transfer
Transfer ke atau dari properti investasi
dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan
dengan:
(a)
dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi
menjadi properti yang digunakan sendiri;
(b)
dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti
investasi menjadi persediaan;
(c)
berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang
digunakan sendiri menjadi properti investasi;
(d)
dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan
menjadi properti investasi;
Untuk
transfer dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai
wajar, perbedaan yang ada antara nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan
jumlah tercatat diakui dalam laba rugi.
Pelepasan
Properti
investasi dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari laporan posisi keuangan)
pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan
lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik di masa depan yang
dapat diharapkan pada saat pelepasannya.
Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual
atau disewakan secara sewa pembiayaan. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari
penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara
hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laba rugi
(kecuali jika PSAK 30 (revisi 2011): Sewa mensyaratkan lain dalam hal
jual dan sewa-balik) dalam periode terjadinya penghentian atau pelepasan
tersebut.
Pengungkapan
Model Nilai Wajar dan Model Biaya
Entitas
mengungkapkan:
(a)
apakah entitas tersebut menerapkan model nilai
wajar atau model biaya;
(b)
jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan
dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa
operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi;
(c)
apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan
(lihatkriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan
properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual
dalam kegiatan usaha sehari-hari;
(d)
metode dan asumsi signifikan yang diterapkan
dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan
apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih
banyak berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut)
karena sifat properti tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat
diperbandingkan;
(e)
sejauhmana penentuan nilai wajar properti
investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas
penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi
profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan
kategori properti investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti
itu, hal tersebut diungkapkan;
(f)
jumlah yang diakui dalam laba rugi
(g)
eksistensi dan jumlah pembatasan atas
realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan;
(h)
kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun
Tidak ada komentar:
Posting Komentar